都心オフィスビル空室率は低水準　J-REITは07年以来の高値

[斎藤健二，ITmedia]

　オリンピックを控え、各地で再開発が進む東京。都心部へのオフィス供給が増加するなか、需要はそれを上回り、空室率は低水準。賃料も66カ月連続で上昇している。こうした背景の中、J-REITは2007年以来の高値を付けた。相対的に高い利回りも投資家の注目を集めている。

　森トラストの調査によると、18年は過去の平均を4割上回る供給があったが、ほぼ全ての新築大規模オフィスビルが満室。「旺盛なオフィスニーズのもと、19年竣工のビルも既に大部分で募集を終了させており、過去3番目に高い水準の供給が見込まれる20年竣工ビルもテナント誘致が進んでいる」（森トラスト）

　特に、千代田区、中央区、港区の都心3区での大規模オフィス供給量が多く、57％が都心3区に集中している。

　直近の6月でも、オフィスビルの空室率は低水準を維持している。オフィスビル仲介大手の三鬼商事がまとめたデータによると、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は1.72%（前月比+0.08ポイント）。過去最低率を更新した5月対比ではわずかに上昇したが、極めて低水準にある。

　また平均賃料は、前月比+0.57％の坪当たり2万1518円。平均賃料は66カ月連続で上昇している。

　三井住友DSアセットマネジメントのレポートによると、「当面まとまった空室は発生しないと見込まれているなど、オフィスビルの需給のひっ迫は続く」としている。また、こうした旺盛なオフィスビル需要を背景に、オフィスビルなどに投資するJ-REIT市場も堅調に推移。東証REIT指数は7月10日に、07年以来の高値を付けた。

　価格上昇を受けて分配金利回りは低下しているが、3％台を維持。三井住友DSアセットマネジメントは「10年国債利回りがマイナス圏にある中、相対的に利回りが高いREITに投資家の注目が集まり、国内外の資金が流入している。好調な不動産市況、長期化する金融緩和政策などから、J-REIT市場は引き続き堅調な展開が見込まれる」としている。